Die Transformation im Hotelimmobilienmarkt ist neben Themen wie Digitalisierung und Personalisierung maßgeblich von ESG-Faktoren
(Environmental, Social, Governance) geprägt. Insbesondere institutionelle Investoren sehen sich mit einer wachsenden Regulierungsdichte (und Eigenverpflichtung) konfrontiert, die die Integration von ESG-Kriterien in Investmententscheidungen zur Pflicht macht — daher von dieser Investorengruppe besonders vorangetrieben. Damit einher geht der wachsende Einfluss von ESG-Themen auf den Wert von Hotelimmobilien. Betreiber
und Eigentümer sind in den nächsten Jahren gefordert, ihre Beziehungen zu stärken und die Herausforderungen zu bearbeiten, aber auch die Chancen gemeinsam zu ergreifen, die die EU-Regulatorik mit sich bringt.
Unklare Kalkulation von „Brown Discounts“
Eine der zentralen Herausforderungen ist die bislang unklare Kalkulation von sogenannten „Brown Discounts“ für Immobilien mit schlechtem ESG-Rating. Auch wenn CO2-Zertifikate eine Rolle spielen werden, mangelt es noch an einer transparenten, marktorientierten Herangehensweise. Das Fehlen einer Branchenpraxis wird auch in anderen Assetklassen deutlich.
Legal Questions – ESG in Betreiberverträgen
Eine Annäherung findet gerade in den vertraglichen Beziehungen zwischen Eigentümern und Betreibern statt. Hier geht es vor allem um die Verteilung der Kosten für energetische Verbesserungen. Nur gute partnerschaftliche Zusammenarbeit erlaubt hier schnelles Umsetzen. Reportingpflichten müssen sich als Teilbereich der ESG-Clauses verstehen. Wesentlich sind zukünftige nachhaltige Investitionen und das gemeinsame Mindset. Die Kosten der energetischen Sanierung dürfen nicht ausschließlich den Eigentümer treffen, und wenn dann nur in Zusammenhang mit Pachterhöhungen oder anderen wirtschaftlichen Vorteilen, da der direkte Kostenvorteil beim Betreiber liegt. ESG darf kein Renditekiller sein.
Nachhaltigkeitszertifizierungen auf Abwegen
Der Zertifikatsmarkt erlebt starke Bewegung. Eine Möglichkeit, um den Wildwuchs der Zertifikate zukünftig einzudämmen, wäre eine zentrale Prüfung dieser durch eine europäische Stelle. Die Immobilienperspektive in der Zertifizierungslandschaft ist einfacher für den Eigentümer zu erfassen. Etablierte Zertifikate wie BREEAM, LEED und DGNB geben einen Weg vor, jedoch nur wenige kennen die Unterschiede oder Besonderheiten der drei Marktführer, da sie sich in unterschiedlicher Intensität mit E / S oder G auseinandersetzen. Unwissen besteht bei Eigentümern, wenn es um nachhaltige Betreiberzertifikate geht. Trotz des hohen Energieverbrauchs in Hotelimmobilien werden nachhaltige Betreiberkonzepte und Zertifikate oft nicht in Investitionsentscheidungen einbezogen. Dies liegt teilweise an der mangelnden Transparenz und dem fehlenden Vertrauen. Der Weg zur NetZero Methodologie einer Hoteloperation ist auf Papier festgehalten, die Umsetzung jedoch noch nicht vollzogen.
Chancen von Nachhaltigkeit
Dennoch birgt die Transformation erhebliche Chancen. Institutionelle Investoren, die bereits in ESG-Expertenteams investieren, können sich als Vorreiter positionieren und die nachhaltige Ausrichtung der Branche vorantreiben, auch wenn sie durch die aktuelle Regulatorik oft im Ankauf gehemmt werden, da sie als einer der wenigen „gezwungen“ sind, ihre Portfolien zu „vergrünen“. Mit zunehmender Transparenz und der Etablierung von ESG-Ratings und Zertifikaten dürfte sich das Investitionsverhalten ändern und somit der Wert nachhaltiger Hotelimmobilien steigen.
mrp hotels Insights
- ESG darf nicht zu Lasten von Rendite gehen
- Institutionelle Investoren und Finanzierer als Treiber von ESG-Maßnahmen
- Branchenweite Standards sind unerlässlich für ESG-Integration
Geschrieben von Beatrice Sommer
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