Mainstream oder zurück zur Nische?
In den letzten Jahrzehnten hat sich die Hotelimmobilie in Europa auf Basis der starken touristischen Rahmenbedingungen und somit nachhaltigen Nachfragegenerierung von einer „Nische“ zu einer „Core“ Assetklasse entwickelt. Dies gepaart mit dem erhöhten Aufkommen von investmentfähigem Angebot in Kombination mit qualitätsstarken Konzepten sowie bonitätsstarken Betreibern. Seit Beginn der Coronakrise blieben Pleiten auf sowohl der Betreiber- als auch Eigentümerseite vorwiegend aus.
Die Einflüsse der Pandemie haben das Ansehen und die Performance von Hotelimmobilien zwar kurzzeitig und teilweise geschwächt, die langfristige Stabilität des Tourismus und damit einhergehend auch Hotelnachfrage zeigt sich allerdings gesichert. Der Tourismus bleibt eine globale Wachstumsstory. Die aufsteigende Popularität einzelner Konzepte und Beherbergungsformen auf der Gästeseite und in weiterer Folge auf der Betreiber- und Investorenseite wird den Investitionszufluss in Zukunft sicherstellen.
Bestimmte Konzepte wie urbane, „digitalisierte“ Serviced Apartment Betriebe konnten während der Pandemie auf der Gäste- (Stichwort: social distancing) sowie auf der Betreiber- und Investorenseite (Stichwort: „lean cost structure“ und Umnutzung) in vielerlei Hinsicht punkten. Andere Beherbergungsprodukte wie Resorts haben regelrecht einen Nachfrage-Boom erlebt und somit ein erhöhtes Investoreninteresse geweckt; dies vor allem auch aufgrund eines kürzeren Recovery Zeitraums als in der Stadthotellerie.
Es wird erwartet, dass Serviced Apartment Konzepte weiterhin auf Überholkurs bleiben, wobei alter Immobilienbestand übernommen werden kann und respektive Objekte somit im Immobilienzyklus erhalten bleiben können. Etablierte Konzepte und Marken im Zuge einer „Flight-to-safety“ Mentalität werden jedenfalls weiterhin am Radar der Investoren bleiben.
Abgesehen von traditionellen Hotel- sowie Service Apartmentimmobilien, werden vor allem Nischenprodukte innerhalb der operativen Assetklasse (i.a. Senior & Assisted Living, Medical Resorts) weiterhin an Bedeutung und somit auch Marktanteile gewinnen. Neue Akteure (i.a. numa, Limehome) innerhalb des gewerblichen Beherbergungssegments sind jedenfalls genau zu beobachten und können zu einer zukunftsorientierten und nachhaltigen Portfoliodiversifizierung beitragen.
Spätestens durch die Pandemie wurde die Wichtigkeit des Zukunftspotentials des Konzeptes vor allem aber auch die Relevanz von langfristig starken Sicherheiten verdeutlicht. Umfangreiche Absicherungen auf Basis von Bank- und/oder Konzernbürgschaften sowie ein verstärkter Pachtabdeckungsfaktor sind für Hotelinvestoren neben einem erhöhten Wunsch nach hybriden Vertragskomponenten auf der Betreiberseite essenziell. Im Endeffekt spielt die Auswahl des richtigen Betreibers eine entscheidende Rolle für den nachhaltigen Investitionserfolg.
Schlussendlich und unabdingbar wird zukünftig „ESG“ als ausschlaggebender Investitionsparameter ebenfalls in der Assetklasse Hotelimmobilien agieren, reguliert durch die EU, auf Basis von interner Unternehmensstrategien und standardisierten Investmentprozessen sowie Finanzierungsbedingungen.
Hotelimmobilien werden eine „Core“ Assetklasse bleiben, vor allem im Kontext des wachsenden Immobilienmarktes. Neue Akteure werden weiterhin den Markt aufmischen und Marktanteile gewinnen. Nachhaltigkeit und Sicherheit insbesondere in Bezug auf Konzeptionierung und Betreiberstruktur werden wichtiger denn je.
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