Im vorliegenden Bericht über den Status Quo in der Hotelimmobilien-Branche von mrp hotels wird eine umfassende Darstellung aktueller Trends und Marktentwicklungen präsentiert. Darüber hinaus werden Wachstumsaussichten für diesen Markt analysiert und ein Ausblick auf den Hotelinvestmentmarkt gegeben. Am Ende dieser Seite können Sie die Präsentation downloaden.
Bekannte und neue Herausforderungen für Hotelimmobilien Investoren
Eigentümer von Hotelimmobilien stehen derzeit vor mehreren Herausforderungen. Die (Re-) Finanzierung wird durch risikoaverse Banken erschwert, Banken fordern eine Eigenkapitalquote von 50% oder mehr. Banken müssen bestehende und neue Finanzierung künftig mit mehr Eigenkapital hinterlegen, auch dadurch wird der Druck bei auslaufenden oder neuen Finanzierungen bei Hotelinvestments steigen. Dadurch gewinnt auch die Beziehung zwischen Investoren und Banken wieder an erhöhter Bedeutung und lenkt den Fokus wieder etwas weg von der in der Corona Pandemie erstarkten Eigentümer – Betreiber Beziehung. Mezzanin-Finanzierungen sind aufgrund hoher Zinsen (Doubledigit) derzeit schwer zu verdienen und häufig zu teuer.
Die steigenden Kosten für ESG-Maßnahmen (insbesondere Energiereduktion) beeinflussen ebenfalls die Investitionen in Hotelprojekte, wodurch diese häufig aufgeschoben werden. Ein weiteres Hindernis stellt der Arbeitskräftemangel dar, da der deutschen Hotelbranche bis 2035 voraussichtlich 4,5 Millionen Arbeitskräfte fehlen werden. Es besteht hohe Unsicherheit, ob die Generation Z als geeignete Arbeitskräfte für die Hotellerie dienen kann.
Die Digitalisierung und der Einsatz von Künstlicher Intelligenz stellen die Hotellerie, aber auch Immobilieneigentümer, vor neuen Herausforderungen. Es besteht noch Unklarheit darüber, wie diese Technologien effektiv genutzt werden können, insbesondere in Bezug auf die Automatisierung administrativer Prozesse und die Auswirkungen von KI auf die Immobilienbranche.
Zusätzlich schrumpft die Development Pipeline, diese ist vielerorts ausgetrocknet – was langfristig allerdings zu einem höheren Druck auf dem Hotelinvestmentmarkt führen kann, da weniger neue Hotels und Investitionsprojekte auf den Markt kommen. Aus demselben Grund werden langfristig auch sicherlich die Durchschnittspreise für Übernachtungen steigen, da mehr Gäste in den Hotels übernachten werden.
Diese und andere Herausforderungen zeigen, dass die Hotelbranche vor vielfältigen Aufgaben steht. Es erfordert innovative Lösungen und strategische Anpassungen, um langfristig erfolgreich in diesem Markt agieren zu können.
Starkes weiteres Wachstum der Tourimusbranche
Langfristig wird erwartet, dass die globale Passagierflugzeug-Flotte bis 2041 um 80% im Vergleich zu den Vor-Pandemie-Zahlen wachsen wird. Alleine davon entfallen ca. 50 % auf den chinesischen Markt. Langfristig werden Reisende aus China die globale Tourismuswelt dominieren und verändern.
Hotel-Asset-Management: Die Betreiberprofitabilität leidet
Ein Auszug aus der mrp hotels Asset Management Datenbank zeigt: Die Auslastung von Resort- und Stadthotels liegt in vielen Fällen derzeit 3-15 Prozentpunkte unter den Werten von 2019, in einigen Fällen aber auch darüber. Bis zum Jahresende fehlen noch entscheidende Auslastungsprozente, um das Ertragsniveau von vor der Pandemie zu erreichen. Marktführende Hotels erzielen gute GOPs, auch wenn man den inflationsbereinigten durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) betrachtet, der um bis zu 13 Prozent (inflationsbereinigt) im Vergleich zu 2019 gestiegen ist. Die Lohnkosten steigen deutlich stärker als die Inflation und liegen 11 Prozent höher als im Jahr 2019. In Kombination mit höheren Energiekosten führt dies zu einem Rückgang der EBITDA Margen.
Luxushotellerie – The sky is the limit?
Die Luxushotellerie verzeichnet eine bessere Entwicklung als andere Segmente, da sie Preiserhöhungen an weniger preissensible Kunden weitergeben kann – und das Luxusreisesegment schneller wächst als der Marktdurchschnitt. In den meisten Fällen wurden die Budgets erreicht oder sogar übertroffen.
Der US-amerikanische Luxusreisemarkt entwickelt sich stärker als der Gesamtmarkt und weist eine jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 7,8 Prozent bis 2030 auf. Europa bleibt der wichtigste Reisezielmarkt mit einem Anteil von 35 Prozent, während China als am schnellsten wachsender Markt hervorsticht.
Status Quo Ferienhotelmarkt – Resorthotels als handelsbares Gut
Der Investorenmarkt für Resorthotels entwickelt sich zunehmend institutionell. Im Jahr 2023 machten Transaktionen in diesem Bereich 20% des Gesamtvolumens Hoteltransaktionsvolumen von 3,6 Mrd. € aus. Die Präsenz neuer Betreiber hat dazu beigetragen, den Markt transparenter und attraktiver für Hotelinvestoren zu machen.
Internationale Hotelgesellschaften mit etablierten oder neuen Hotelkonzepten betreten den Resorthotelmarkt.
Die Ferienhotellerie verzeichnet ein stabiles und kontinuierliches Wachstum, da die touristische Nachfrage als robust gegenüber Krisen gilt. Dies trägt zu einer positiven Entwicklung des Marktes bei.
Serviced Apartments – A star is born
Der Bericht zum Status Quo in der Hotelimmobilien-Branche zeigt, dass Investoren attraktive Gründe finden, um in den Markt für Serviced Apartments zu investieren. Sie erhalten Zugang zu neuen Konzepten und profitieren von modernen Daten- und Technologielösungen, insbesondere von „Digital Born“ Unternehmen. Die Zusammenarbeit mit kreativen Führungspersönlichkeiten trägt ebenfalls zum Erfolg bei. Investoren sind in der Regel wachstumsorientiert und suchen nach profitablen Exit-Möglichkeiten.
Weitere Erfolgsfaktoren sind schnelle Verhandlungen, hohe GOPs (Gross Operating Profit) und Pachten. Der Betrieb der Immobilien ist nicht personalintensiv. Zudem gelingt es erfolgreichen Konzepten, den Zeitgeist der Gäste zu treffen und deren Bedürfnisse zu erfüllen.
Diese Faktoren machen den Serviced-Apartments-Markt für Investoren attraktiv, da sie die Chance auf rentable Investitionen und ein erfolgreiches Engagement in einem wachsenden Sektor bieten.
Quo Vadis Hospitality Investments
Was ist „Hot“ bei der Assetklasse Hotel?
Die Bereiche Budget-Hotellerie, Midscale-Hotellerie und Serviced Apartments sind derzeit die Segmente mit den höchsten Realisierungschancen im Bereich Hotelimmobilien. In der Regel sind die Betreiber dieser Konzepte in der Lage höhere Pachten zu bezahlen als Betreiber konventioneller Hotelprodukte.
Wer tut sich schwer?
Hoteltransaktionen in Randlagen sind derzeit schwer möglich da sie eine geringere Rentabilität aufweisen können. Gleiches gilt für Coreprodukte, insbesondere solche mit variablen Finanzierungszinssätzen.
Ihre Kontaktpersonen bei Fragen zu diesem Thema:
Martin Schaffer, Managing Partner
E-Mail: martin.schaffer@mrp-hotels.com
Telefon: +43 664 625 3683
Katharina Preiss, Managing Director
E-Mail: katharina.preiss@mrp-hotels.com
Telefon: +49 178 343 4743
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