Hotelverträge – immer komplexere Konstrukte

In Westeuropa, vor allem aber in der D/A/CH-Region, entwickeln sich immer komplexere Vertragsmodelle, die für Investoren, Banken etc. immer schwieriger zu verstehen und zu handhaben sind.

Diese Verträge werden mittlerweile häufig als „Pachtvertrag“ bezeichnet, bei denen das gesamte wirtschaftliche Risiko – abgesehen einiger weniger Garantien – jedoch beim Verpächter liegt. Auf der anderen Seite sehen wir in der täglichen Arbeit immer wieder Managementverträge mit hohen Garantiezusagen des Betreibers. Daher wird die Forderung der Investoren und Banken nach Pachtverträgen immer weniger verständlich–in diesen ist häufig auch eine Risikoteilung vorgesehen, welche im Krisenfall gleichfalls wenig werthaltig wirkt. Nichtsdestotrotz sind in entwickelten Märkten (wie zB Wien, München, Berlin, Zürich etc.) immer noch Pachtverträge mit hoher fixer und kleiner variabler Komponente zu bekommen.

Ziel der Vertragsverhandlungen muss ein Vertrag sein, der den Wert der Immobilie langfristig steigert (vor allem bei einem geplanten Exit), der aber auch dem Betreiber/Pächter Freude an der Arbeit macht und ihn durch erfolgsorientierte Zielsetzungen fordert.

Beispielhaft aufgeführte Themen sind in „modernen“ Hotelverträgen zu berücksichtigen:

  • Performance-Test: Die Kündigung des Betreibers bei Nicht-Performance sollte fixer Bestandteil eines Vertrages sein, wenn es keine hohe Fix- Komponente im Vertrag gibt. Dazu eignen sich als Bewertungskriterien zB die Budget-Erreichung (GOP oder Revenue) oder der RevPar Index (im Vergleich zum Mitbewerber).
  • Budgetverhandlungen: In der Regel werden im Oktober oder November den Eigentümern – häufig wenig ambitionierte –Budgets für das darauffolgende Betriebsjahr übermittelt und in Form einer „Verkaufsveranstaltung“ präsentiert. In Verträgen ist häufig festgehalten, dass der Betreiber die Empfehlungen des Eigentümers „berücksichtigen“ wird. Effektivere Mitsprachen in Form von Expertenregelungen o.ä. sollten in den Verträgen festgeschrieben werden.

Garantien und Incentive Fees: In Pacht- oder Managementverträgen werden vielfach Garantiezahlungen vereinbart, sollten im laufenden Hotelbetrieb definierte wirtschaftliche Ziele nicht erreicht werden. In vielen Fällen wird allerdings übersehen, dass sich der Pächter/Betreiber trotz allem eine Incentive Fee auszahlen kann. Das führt dazu, dass der Pächter/Betreiber die Garantiezahlung zu einem wesentlichen Teil aus der Incentive Fee generieren kann. Ein entsprechender Passus im Vertrag muss dies ausschließen.

Der Hotelvertrag muss administrierbar sein und vor allem auch einen Exit ermöglichen.

MRP hotels berät Developer und Eigentümer von Hotelimmobilien bei der richtigen Vertragsgestaltung.

Zu den renommierten Kunden von MRP hotels zählen unter anderen Unternehmen wie Immofinanz, Strauss & Partner, Signa Holding und Morgan Stanley Real Estate Funds. Weitere Informationen finden Sie im Internet unter www.mrp-hotels.com.


Das Team von MRP hotels verfügt über umfassende und internationale Erfahrung in den Bereichen Hotelentwicklung und Betriebsberatung. MRP hotels unterstützt Banken, Eigentümer, Investoren und Hotelbetreiber während des kompletten Lebenszyklus einer Hotelimmobilie. Das Leistungsspektrum reicht vom Hoteldevelopment über das Projektmanagement bis zur Transaktionsbegleitung.

Gerne beantworten wir alle Ihre Fragen unter +43 (0) 1 890 6661 oder martin.schaffer@mrp-hotels.com. Besuchen Sie auch unsere Website unter www.mrp-hotels.com

Mag. FH Martin Schaffer
Managing Partner MRP hotels

Nach dem Abschluss des Fachhochschulstudiengangs für Tourismus Management MODUL in Wien war Martin Schaffer für zwei Jahre bei den Austrian Airlines tätig. Darauf folgten zwei Jahre als Senior Consultant bei der SynGroup Unternehmensberatung GmbH. Zwischen 2005 und 2012 war Martin Schaffer Managing Partner des Wiener Büros der Hotel- und Tourismusberatung Kohl & Partner, davon in den Jahren 2008 bis 2011 Managing Partner der Kohl & Partner Niederlassungen Bukarest und Budapest.

Sein durch langjährige Erfahrung im Consulting- und Hotelimmobilienbereich erworbenes Know-how stellt Martin Schaffer regelmäßig an Fachhochschulen und bei Kongressen zur Verfügung.

 

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Bianca Ernst

Bianca Ernst ist seit 2024 Office Managerin bei mrp hotels. Neben einer fundierten Ausbildung in der Hotellerie sowie einem Studium der Hotelbetriebswirtschaft bringt sie umfangreiche Erfahrung aus Führungspositionen in der internationalen Luxushotellerie mit. Ihre beruflichen Stationen führten sie von Deutschland über Großbritannien nach Österreich.

Mit ihrer umfassenden Expertise und exzellenten organisatorischen Fähigkeiten übernimmt Bianca eine Schlüsselrolle im Unternehmen und sorgt dafür, dass alle administrativen Prozesse effizient und reibungslos ablaufen. Sie trägt maßgeblich zur Unterstützung und Optimierung des Tagesgeschäfts bei und stellt sicher, dass das Team in einem gut strukturierten Umfeld erfolgreich arbeiten kann. 

Yuki Pape

Yuki Pape sammelte während und nach ihrem Bachelor-Studium am Glion Institute of Higher Education umfassende Erfahrungen in der internationalen Luxus-Hotellerie, mit Stationen in Tokyo und Dubai. Zuletzt absolvierte sie ein Management-Training im Bereich Business Development im Waldorf Astoria Berlin.

Seit September 2024 ist sie Teil des Wiener Teams von mrp hotels und unterstützt sowohl im Asset Management als auch in Strategy & Advisory.
„Die Hotellerie fasziniert mich, weil sie ein echtes People-Business ist und sich individuell auf Gäste einstellt. Besonders spannend finde ich es, Optimierungspotenziale zu entdecken, ohne dabei die Gastfreundschaft aus den Augen zu verlieren.“