Der deutsche Hotelmarkt konnte den aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen trotzen. Zwar lagen die Übernachtungszahlen in der gesamten Bundesrepublik hinter dem Vorkrisenniveau. Einige Destinationen konnten dieses aber wieder erreichen. Das war ein Ergebnis, das im Rahmen der vierteljährlich vorgestellten Analyse „mrp hotels quarterly“ Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, gemeinsam mit Peter Ebertz, Geschäftsführer und Head of Hotels bei Art-Invest Real Estate Management, Ascan Kókai, Principal – Head of Hotels bei ECE Real Estate Partners und Monika Rosen, Vizepräsidentin bei der Österreichisch-Amerikanischen Gesellschaft, erörterten.
Auswirkungen der Zinsentwicklung und der Konjunktur
Monika Rosen betont, dass der Scheitelpunkt der Leitzinserhöhungen der EZB erreicht sei. Einige erwarten bereits im April eine erste Senkung, während die EZB kommuniziert, dass dies frühestens im Sommer geschehen wird. Experten gehen davon aus, dass der Leitzins bis Ende 2025 um bis zu 175 Basispunkte gesenkt wird. Dies könnte dem Transaktionsmarkt neuen Schwung verleihen. Allerdings stellen die nach wie vor steigenden Löhne, die zur Teuerung beitragen, ein Hauptproblem dar. Die Konjunktur wird zudem durch verschiedene globale Problemfelder negativ beeinflusst.
Balance zwischen Druck und vorsichtigem Optimismus
Martin Schaffer beschreibt den Markt als eine Balance zwischen Druck und vorsichtigem Optimismus. Die Betreiberprofitabilität ist im Jahr 2023 erheblich gesunken, wobei die Kostentreiber vor allem im Bereich Mitarbeiter und Wareneinsatz lagen. Obwohl das Gastgewerbe in Deutschland einen Umsatzzuwachs verzeichnete, ging der Umsatz im Vergleich zu 2019 zurück. Viele Betreiber verfügen aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie über keine oder nur geringe Reserven.
Positive Entwicklung in der Nachfrage
Die Übernachtungszahlen Ende 2023 lagen in Deutschland und Österreich nur knapp unter dem Vorkrisenniveau. Obwohl einige Herkunftsmärkte weggefallen sind, wäre der Sektor mit diesen Märkten sogar über das Niveau von 2019 gestiegen. Der Rückgang der Belegungsraten einiger Hotels ist auf das gestiegene Angebot zurückzuführen, auf das sich die Nachfrage verteilt.
Erste Anzeichen für ein Auftauen des Transaktionsmarktes
Peter Ebertz sieht erste Anzeichen für ein Auftauen des Transaktionsmarktes. Bereits zum Jahresende 2023 gewann der Transaktionsmarkt in Deutschland wieder an Fahrt. Fast die Hälfte aller Transaktionen in der Hotel-Assetklasse fanden im letzten Quartal statt. Dennoch wird sich der Markt auf niedrigem Niveau bewegen. Ebertz ist insgesamt sehr optimistisch, auch aufgrund der hohen Nachfrage.
Interesse an Plattformlösungen und antizyklischem Investieren
Martin Schaffer beobachtet ein gesteigertes Interesse an Plattformlösungen und dass potenzielle Käufergruppen derzeit vermehrt aus Private-Equity- oder Venture-Capital-Unternehmen stammen. Auch Debt-Finanzierer zeigen vermehrt Interesse. Allerdings sind die Renditeerwartungen aufgrund der teilweise fehlenden Betreiberprofitabilität aktuell schwer zu erfüllen.
Entwicklung des Projektentwicklungsmarktes
Peter Ebertz erwähnt, dass der Markt für Projektentwicklungen in diesem Jahr voraussichtlich noch nicht vollständig zurückkehren wird. Die Finanzierung von Projektentwicklungen ist generell schwieriger geworden. Der schwache Developmentmarkt trägt dazu bei, dass der Transaktionsmarkt im Vergleich zu den Vorjahren immer noch ruhig ist.
Widersprüche und Konkurrenz
Das kommende Jahr wird geprägt sein von Widersprüchen. Obwohl einige Großevents bevorstehen, ist die gesamtwirtschaftliche Situation immer noch belastet und wirkt sich negativ auf das Konsumverhalten aus. Zudem schläft die Konkurrenz nicht. Serviced Apartments können Hotels aufgrund ihrer Flexibilität und digitalen Lösungen Konkurrenz machen.
Für weitere Informationen zu diesen Themen und zur Entwicklung des deutschen Hotelmarktes finden Sie hier die Präsentation zum Download: