Was ist eine Hotel Commercial Due Diligence?
Marktwahrheit vor Signing und Closing.
Die Hotel Commercial Due Diligence (HCDD) ist die systematische kommerzielle Ankaufsprüfung einer Hotelimmobilie vor Abschluss einer Transaktion. Sie bewertet Markt, Standort, Betreiber, Vertrag und Businessplan, zeigt Risiken, Werttreiber und realistische Upside-Potenziale auf und liefert eine belastbare Grundlage für Kaufpreis, Finanzierung, Verhandlung und Exitstrategie.
Bei mrp hotels verbinden wir operatives Hotellerie-Know-how mit rigoroser Datenanalyse und einer ausgeprägten Investmentperspektive. Durch unsere tägliche Arbeit im Revenue Management, Asset & Performance Management und Investment Advisory für führende Hotelgruppen und institutionelle Investoren kennen wir die operative Realität hinter den Zahlen ebenso wie die Anforderungen kapitalmarktorientierter Entscheidungsprozesse.
Diese Kombination aus Betreiber-, Asset-Manager- und Investorenperspektive macht unsere Hotel Commercial Due Diligence belastbar und umsetzungsorientiert. Das Ergebnis: eine klare, belastbare Entscheidungsgrundlage, auf die Sie vertrauen können.
Wann ist eine Hotel Commercial Due Diligence sinnvoll?
Eine Hotel Commercial Due Diligence ist der richtige Schritt, wenn bei einem Hotelankauf, einer Finanzierung/Refinanzierung, einem Betreiberwechsel oder einer Repositionierung belastbare Antworten auf kommerzielle Kernfragen benötigt werden – unabhängig, fundiert und entscheidungsreif.
Standortstärke und Nachfragestabilität werden kritisch bewertet, Marktposition und Wettbewerbsumfeld analysiert, die aktuelle oder geplante Performance auf Plausibilität geprüft und Betreiberqualität, Pacht, Managementvertrag, Franchise- oder Lease-Struktur, Betreiberwechsel-Szenarien und Businessplan auf Marktgerechtigkeit eingeschätzt.
Das Ergebnis ist eine klare, unabhängige Einschätzung als Grundlage für Investment Committee, Finanzierungspartner, Kreditentscheidung, Betreiberverhandlung, Kaufpreisverhandlung und Transaktionsentscheidung.
Was wir im Rahmen einer Hotel Commercial Due Diligence konkret prüfen
Analysebausteine mit direktem Mehrwert für Investoren, Eigentümer, Betreiber und Finanzinstitute.
- Marktumfeld & Nachfrage:
Analyse von Hotelmarkt, Mikrolage, Nachfragetreibern, Saisonalität, Wettbewerb und Pipeline – zur Einordnung von Marktattraktivität und Angebotsrisiko. -
Performance-Benchmarking:
Vergleich von Occupancy, ADR, RevPAR, TRevPAR und GOP mit Markt, Segment und CompSet – inklusive Identifikation von Underperformance, Pricing-Potenzial und realistischem Upside. -
Betreiber-Assessment:
Bewertung von Betreiber, Marke sowie Vertriebs- und Revenue-Management-Strategie – inklusive Channel Mix, OTA-Abhängigkeit, Preispositionierung und lokalem Sales-Ansatz. -
Organisations- & Kostenstruktur:
Prüfung von Organigramm, Personalintensität, Outsourcing, Shared Services, Fee-Strukturen sowie der Effizienz von Rooms-, F&B- und Overhead-Kosten. -
Konzept- & Flächenreview:
Bewertung von Zimmerprodukt, öffentlichen Bereichen, F&B, MICE und Nebenflächen mit Blick auf Nachfrage, Wirtschaftlichkeit und Value-Add-Potenziale.
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Businessplan- & Szenarienreview:
Prüfung der Annahmen zu Markt- und Betreiberpotenzial – inklusive Sensitivitäten, Upside-/Downside-Szenarien, Stress-Tests und Investitionsprioritäten. -
Pacht- & Vertragsfähigkeit:
Einschätzung von marktüblichem Pachtpotenzial, Lease-Coverage-Ratio, Betreiber-Fee-Struktur – sowie der wirtschaftlichen Darstellbarkeit bestehender oder geplanter Vertragsparameter. -
Zweitverwertbarkeit & Betreiberalternative:
Bewertung der Attraktivität der Immobilie für alternative Betreiber, Marken oder White-Label-Konzepte inkl. Lagequalität, Zimmeranzahl, Flächenprogramm, F&B- und MICE-Potenzial, Rebranding-Aufwand, Investitionsbedarf sowie marktgerechter Pacht- oder Fee-Struktur im Falle eines Betreiberwechsels. -
Handlungsempfehlung & Executive Summary:
Verdichtung der Ergebnisse zu einer Entscheidungsempfehlung: kaufen, verhandeln, restrukturieren oder ablehnen – mit belastbarer Begründung.
Das Ergebnis ist keine Hotelbeschreibung, sondern eine transaktionsorientierte Entscheidungsgrundlage, die Marktanalyse, Betreiber- und Vertragsbewertung sowie Asset Strategie verbindet:
- Was spricht für den Erwerb?
- Welche Annahmen sind kritisch?
- Wo besteht Kaufpreis- oder Vertragsverhandlungspotenzial?
- Und unter welchen Voraussetzungen ist der Businessplan tragfähig?
Unser Vorgehen:
Vom Briefing zum lender-ready Report in 2 Wochen
Briefing & Scope
Kick-off mit Philipp Huterer und Hannah Struck. Definition von Scope, Timeline, Datenanforderungen und Deliverables.
Marktanalyse
Standortanalyse, Nachfragegeneratoren, STR-/CoStar-Daten, Wettbewerbsanalyse, Nachfragetreiber und Pipeline-Check.
Betreiber-Assessment
Performance-Benchmarking, Revenue-Management-Audit, Kostenstruktur und Vertragsmechanik.
Businessplan-Review
Plausibilisierung von Umsatz, Kosten, Capex, Pacht, Sensitivitäten und Kaufpreisannahmen.
Szenarien- & Stress-Tests
Prüfung von Base-, Upside- und Downside-Szenarien sowie Stress-Tests zur Bewertung der Resilienz des Assets unter veränderten Marktbedingungen.
Report & Debriefing
Lender-ready Report mit Executive Summary, Red-Flag-Logik und persönlichem Debriefing.
„mrp hotels hat uns nicht gesagt, was wir hören wollten – sondern was wir wissen mussten. Das hat uns vor einer Fehlinvestition bewahrt.“
Managing Director, führender europäischer Hotel-PE-Fonds
Transaktion: Stadthotel Deutschland, 2023
01 Lifestyle Hotel · Wien (Buy-Side)
Hotel Commercial Due Diligence für ikonisches Lifestyle-Hotel
Beim Erwerb des 25hours Hotel beim MuseumsQuartier Wien durch Art-Invest Real Estate unterstützte mrp hotels den Käufer als kaufmännischer Berater.
Die HCDD umfasste Markt, Mikrolage, Wettbewerb, Betreiber- und Markenkonzept sowie die Plausibilität des Businessplans.
Entscheidend war die Kombination aus lokaler Marktkenntnis,
proprietärer Benchmarkdatenbank und persönlicher Erfahrung unserer Berater mit Ennismore und der 25hours-Markenwelt.
Ergebnis: Belastbare Entscheidungsgrundlage für Ankauf, Kaufpreislogik und Post-Closing-Value-Creation – mit klarer Einschätzung von Werthebeln und Risikofeldern.
02 Hotelfonds · Amsterdam, Wien, Budapest (Buy-Side)
City Hotel Portfolio mit ungenutztem RevPAR-Potenzial
Für einen spezialisierten Hotelfonds begleitete mrp hotels mehrere Ankaufsprüfungen in Amsterdam, Wien und Budapest – Midscale- bis Upscale-Hotels in urbanen Märkten mit klarer Positionierung und Value-Add-Potenzial.
Die HCDDs umfassten Markt, Mikrolage, Wettbewerb, Betreiberstruktur, Pacht- und Vertragsparameter, Businessplan, Capex-Annahmen und Exitfähigkeit. Besonderer Fokus galt marktgerechten Rent Levels, der Plausibilisierung von Capex-Maßnahmen sowie möglicher Brand-Wechsel zur Performance-Optimierung.
Ergebnis: Klare Entscheidungsgrundlagen für Ankauf, Verhandlung und Portfolioaufbau – inklusive Bewertung von Werthebeln, Vertragsfähigkeit und Fondsfähigkeit der jeweiligen Assets.
Ihre Ansprechpartner – Expertise, die zählt.
Unser Hotel Commercial Due Diligence-Team Philipp Huterer und Hannah Struck begleitet jeden Auftrag persönlich – vom ersten Briefing bis zum finalen Report.
Philipp Huterer
Managing Director · Head of Investment Advisory
Philipp Huterer begleitet Investoren, Banken und Eigentümer bei Hotelankäufen, Finanzierungen und Repositionierungen – mit Fokus auf belastbare Entscheidungsgrundlagen, realistische Businesspläne und umsetzbare Wertsteigerung.
Seine Expertise verbindet Beratung mit echter Investment-DNA: Als ehemaliger Head of Asset & Investment Management eines PE-Value-Add-Hotelfonds verantwortete er Due-Diligence-Prozesse, Financial Modelling, Finanzierung und operative Optimierung in europäischen Hotelmärkten.
Persönlicher Track Record:
25hours Hotel beim MuseumsQuartier Wien – Art-Invest Real Estate
Grand Hotel Wien – Cerberus Capital Management
Hotelportfolio Investmentfonds (150 Mio. GAV)
Leipzig Upper Midscale Hotel, 250 Keys – Institutioneller Eigentümer
Mobil +43 664 8851 6092 | E-Mail philipp.huterer@mrp-hotels.com
Hannah Struck
Senior Asset Manager & Consultant · Commercial Due Diligence Specialist
Hannah Struck leitet den Bereich Asset & Performance Management bei mrp hotels und begleitet Hotelimmobilien über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg – von operativer Performance-Analyse bis zur strategischen Neuausrichtung.
Bei Hotel Commercial Due Diligences prüft sie Businesspläne, Betreiberkonzepte sowie Pacht- und Managementvertragsmodelle auf Markttauglichkeit und Umsetzbarkeit. Ihr Fokus: die wirtschaftliche Logik hinter Nutzungskonzepten, Vertragsmechaniken und Performance-Klauseln – als fundierte Entscheidungsgrundlage für Investoren, Eigentümer und Betreiber.
Persönlicher Track Record:
25hours Hotel beim MuseumsQuartier Wien – Art-Invest Real Estate
Investment Portfolio Budapest – PE Fund
Hotelportfolio Wien Hauptbahnhof – PGIM
Resort Portfolio Nord - Deutschland – Investment / Operator Vehikel
Mobil +43 664 8852 7949 | E-Mail hannah.struck@mrp-hotels.com
„Die Tiefe der Marktanalyse und die Klarheit der Handlungsempfehlungen waren auf einem Niveau, das wir von anderen Beratern nicht kennen.“
Head of Acquisitions, internationaler Immobilieninvestor
Transaktion: Resort-Portfolio DACH, 2024
9 Gründe, warum Investoren mrp-hotels für Hotel Commercial Due Diligence wählen
- Sektortiefe statt Generalistenwissen:
Unser Team arbeitet ausschließlich in der Hotellerie – keine Generalberatung, die Hotels nebenbei analysiert. - Operative Realität statt Modelloptimismus:
Wir kennen den Hotelbetrieb von innen und erkennen, wann Businesspläne an Markt, Betrieb oder Kostenstruktur scheitern. - Primärdaten & proprietäres Benchmarking:
Wir nutzen STR-/CoStar-Daten, unsere proprietäre mrp hotels Benchmarkdatenbank, Betreiber- und Objektdaten sowie operative Benchmarks aus Asset- und Revenue-Management-Mandaten. - Belastbare Datengrundlage:
Je nach Mandat fließen Tourismusstatistiken, OTA- und Preisdaten, historische P&Ls, Budgets, Forecasts, Verträge, Pläne, Standortbegehungen, Marktinterviews sowie Gespräche mit Betreibern, Eigentümern und Management ein.
- Klare Handlungsempfehlungen:
Unsere HCDDs liefern klare Empfehlungen: kaufen, verhandeln oder ablehnen – mit Begründung. - Transaktionsgeschwindigkeit:
Wir liefern bankable Reports in engen Timelines – weil Hoteltransaktionen nicht warten. - Vollständige Unabhängigkeit:
Wir vertreten ausschließlich Ihre Interessen, unabhängig von Betreiber, Vendor und Intermediär. - Lender-ready Reporting:
Unsere Berichte sind bankfähig und auf die Anforderungen von Kreditgebern, Debt-Advisors und Investment Committees ausgerichtet. - Branchennetzwerk:
Durch unsere Tätigkeit in Betrieb, Entwicklung und Investment erhalten wir topaktuelle, belastbare Marktinformationen.
