Positiver Ausblick

Markt für Serviced Apartments bleibt im Aufwind

Lea, ihr habt euch bei mrp hotels in einer interviewbasierten Studie eingehend mit dem Markt und den wichtigsten Anbietern von Serviced Apartments vor allem in Deutschland beschäftigt. Was sind die wichtigsten Erkenntnisse aus eurem Report?
Während die Corona-Pandemie und die Lockdowns zu größeren Herausforderungen für die klassische Hotellerie geführt haben, konnten einige neue Serviced-Apartments-Konzepte ihre Stärken und Vorteile unter Beweis stellen.
Die Anbieter haben es geschafft, sich mit einem innovativen Geschäftsmodell und ihrer unternehmerischen Dynamik sowohl von bereits bestehenden Apartmentkonzepten als auch von der „klassischen Hotellerie“ bewusst zu differenzieren. Vor Corona wurde dieser Konzeptansatz häufig als reines Nischenprodukt gesehen.   

Was macht den Erfolg im Detail aus und welche Ideen stecken hinter den Konzepten? Und wie ist das teilweise überproportionale Wachstum des Marktes für Serviced Apartments in so kurzer Zeit zu erklären?
Aufgrund ihres verstärkten Fokus auf Digitalisierung – vom Buchungsprozess bis hin zum Aufenthalt, inklusive Check-in und Check-out – kann der Einsatz von Personal sowohl bei der Gästebetreuung als auch beim (meist externem) Housekeeping und Repair & Maintenance Team reduziert werden. Die zumeist moderne Ausstattung und der Fokus auf Lifestyle erfüllen die Ansprüche einer jungen Zielgruppe und kompensieren den teilweise fehlenden persönlichen Touch klassischer Hotels. Wir bei mrp hotels sind der Auffassung, dass der Erfolg der Konzepte auf den Bedürfnissen einer Generation von „morgen“ beruht, da sie u.a. dem Komfort im Zimmer eine deutlich höhere Relevanz zuschreiben als dem persönlichen Kontakt und Service eines Hotelteams.

Gleichzeitig schließen die Serviced-Apartments-Angebote eine Lücke im Immobilienmarkt. Die Flexibilität und schwache Personalintensität ihres Geschäftsmodells erlaubt, sich auch (kleineren) Bestandsobjekten zu widmen, die sich für das Geschäftsmodell eines klassischen Hotelbetriebs nicht eignen. Dies ermöglicht ihnen u.a. eine schnellere Expansion.

Mit ihrem Angebot an großzügigeren Räumlichkeiten können sie sich zwischen der klassischen Hotellerie und Airbnb positionieren. Aufgrund ihrer Professionalität in punkto Gästebetreuung, Rechnungsstellung etc. schaffen sie eine bessere Zusammenarbeit mit Firmenkunden als Airbnb. Gleichermaßen werden durch die oft zentrale Lage der Häuser auch Leisure-Gäste angesprochen –dies sowohl im Short- als auch im Longstay-Bereich.
Die Zimmerkonzepte verfügen zumeist über eine weitreichendere Ausstattung als ein Hotel. Dazu gehört u.a. die Integration einer Küchenzeile – allein dieses Merkmal sorgt bereits für mehr Aufenthalts- und Selbstversorgungsmöglichkeiten und hat sich insbesondere während der coronabedingten Lockdowns als relevant erwiesen. Im Longstay-Bereich erweitern Gäste die Zielgruppe, für die der Wohnungsmarkt kein passendes Angebot bereithält.
Verwaltungsaufgaben und damit auch Personalkosten können in einem Headquarter gebündelt und aufgrund ausgeprägter Automatisierung effizienter bearbeitet werden. Daher ist eine für die Start-Up-Welt typische Möglichkeit des Wachstums ohne starke Kostensteigerung möglich. Der Break-Even kann daher auch bei geringerer Auslastung schneller erreicht werden.

Gleichzeitig besteht die Chance, durch Pachtverträge schnell „Asset-Light“ zu wachsen. Den Weg des Wachstums gehen Anbieter häufig nicht allein, sondern mit Venture Capital und Private Equity im Hintergrund. Investoren kommen mit unterschiedlicher Motivation – teilweise steht der strategische Fit im Fokus, teilweise die monetären Potentiale.

Kommen wir zum Ausblick des Sektors: Wie schätzt ihr die Entwicklung dieses Segments in einigen Jahren? Wie lange kann dieser Wachstumskurs gehalten werden?
Vorab müssen wir feststellen, dass mittlerweile zwar ein immer noch rasantes, aber bei weitem nicht mehr so explosionsartiges Wachstum registriert wird. Die gefüllte Pipeline lässt auf einen anhaltenden Wachstumskurs schließen – bis Ende 2024 soll das Segment am deutschen Markt um 37 Prozent (+ 15.000 weitere Einheiten) wachsen (Quelle: Market Report Serviced Apartments 2022 von Apartmentservice Consulting). Darüber hinaus befeuern weitere Aspekte das Wachstum: erstens das hohe Maß an Venture Capital, das in den letzten Jahren eingesammelt wurde, und zweitens Konversionen und Übernahmen, die zu einer festen Expansionssäule und bei einem aktuell geschwächten Wettbewerbsumfeld in der Hotellerie zu einem neuen Fokus vieler Investoren geworden sind. So übernimmt in diesem Jahr Numa die bisherige Novotel Suites Immobilie in Hamburg mit der Patrizia als Eigentümer.   
Trends wie Individualisierung, New Work und Digitalisierung fungieren weiterhin als Wachstumstreiber. Expansionen sind aber – vor allem in den größeren Metropolen – abhängig von Geschäftsreisen und deren Rückkehr zu einem Vorkrisenniveau. Das Investoreninteresse ist und bleibt aber hoch. Dazu passt, um nur ein Beispiel zu nennen, die Meldung, dass Limehome, an mehr als 100 Standorten in sieben Ländern mit etwa 3.000 Einheiten vertreten und damit neben Numa einer der größten Anbieter, kürzlich eine neue Kapitalrunde für über 45 Mio. Euro eingeläutet hat.

Wir gehen davon aus, dass Serviced Apartments bis 2023 und damit deutlich früher als die klassische Hotellerie das Vor-Corona-Niveau bei allen Kennziffern wie Average Daily Rate (ADR), Auslastung bzw. Occupancy (OCC) oder RevPAR erreichen werden. Der offensichtliche Erfolg zieht zusätzliche Mitbewerber an, auch angesichts der Tatsache, dass die Flächen- und Mitarbeitereffizienz des Segments der klassischen Hotellerie derzeit um Längen voraus ist. Allerdings dürfen wir nicht vergessen, dass sich auch die klassische Hotellerie nach der Coronakrise auf dem Erholungspfad befindet. Auch Hotelmarken gehen neue Wege und planen mit diversen Maßnahmen, etwa weiteren Expansionen, wie dies Motel One mit dem Ableger Cloud One in den USA gerade vollzieht, verlorene Anteile zurückzugewinnen.

Darüber hinaus dürften auch periphere Lagen der größeren Metropolregionen oder auch kleinere regionale Zentren verstärkt ins Visier der Serviced-Apartments-Anbieter geraten. Hier seien beispielsweise Eröffnungen von Stayery in Bielefeld oder aktuell in Wolfsburg zu nennen. Diese Wachstumsentwicklung raus aus den Metropolen resultiert aus dem zunehmenden Vertrauen von Projektentwicklern und Investoren. Eine Vielzahl von ursprünglichen Hotelplanungen werden in Serviced Apartments umgewandelt, die bessere Risiko-Perspektive gibt den Ausschlag.

Wie werden Überhitzungstendenzen vermieden?
Verhindert können Überhitzungstendenzen durch eine klare Definition und konsequente Verfolgung von Entscheidungskriterien hinsichtlich Profitabilität, Kapitalbedarf, Standortauswahl, Anforderungen. Die Erwartungen der Investoren beruhen fast ausschließlich auf den Businessplänen der Player. Eine realistische Unternehmensplanung ist für die Zusammenarbeit mit bestehenden und zukünftigen Investoren enorm wichtig.

Keine Aufstiegsgeschichte ohne eine Kehrseite: Welche ist diese bei Serviced Apartments? Und was sollten Anbieter deshalb beachten?
Zunächst ist die hohe Belastung und Herausforderung für die Unternehmensführung zu nennen. Die hohen und raschen Wachstumsraten erfordern eine optimale Prozessteuerung, um eine fast schon sprichwörtliche „Vor lauter Kraft kaum gehen können“ – Situation zu vermeiden. Dabei muss neues Personal schnell gefunden und angelernt werden, ohne dass die Unternehmenskultur darunter leidet. Natürlich sollte die Konkurrenzsituation nicht unterschätzt werden, denn trotz hoher Steigerungsraten ist das Risiko der raschen Verdrängung nicht von der Hand zu weisen. Man schaue sich dazu nur einmal die Entwicklungen im Bereich der Lebensmittel-Lieferdienste an.

Externe Effekte wie gestiegene Baukosten, stärkerer Wettbewerb – auch um Flächen – und hohe Mieten, vor allem in A-Städten, können die Erreichung der Ziele erschweren.

Somit könnte sich die aktuelle Gemengelage und in dem Zusammenhang stehende Negativentwicklungen als möglicher Wachstumsdämpfer entpuppen. Infolgedessen sind Neubauten aufgrund der Baupreise, Flächenverfügbarkeiten, erhöhten ESG-Kriterien, Inflation, steigendem Zinsniveau, unsicheren konjunkturellen Aussichten etc. derzeit auch für Service-Apartments-Anbieter schwer zu stemmen.

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