Die Hotelindustrie ist auch nach der Corona-Pandemie mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert. Neben Inflation, steigenden Kosten und Fachkräftemangel, muss die Branche in einem sehr dynamischen Marktumfeld agieren. Dieses ist von Volatilität, Unsicherheit, Komplexität und Ambivalenz geprägt. Um erfolgreich zu sein, sind Flexibilität und Anpassungsfähigkeit unerlässlich geworden. Die Basis wird durch die genaue Kenntnis des Hotelmanagement- und/oder Pachtvertrags, durch Benchmarks, aktuelle Branchen-Daten und -Insights sowie durch die Anforderungen der Gäste gebildet. Asset-Management kann hierbei der Schlüssel zum Erfolg sein.
Das Ziel des Asset Managements auf Seite der Hoteleigentümer:
Ziel und Aufgabe eines Hotel-Asset- und Performance-Managers ist es, als Vertreter des Eigentümers den Wert der Hotelimmobilie maßgeblich zu steigern. Jedoch geschieht dies ohne in den operativen Betrieb, der durch den Manager abgewickelt wird, eingreifen zu müssen. Des Weiteren steht der Hotel-Asset-Manager als langfristiger Partner zur Verfügung und unterstützt bis hin zum „Exit“.
Unter anderem legt er im Zuge des Prozesses gemeinsam mit dem Eigentümer die Gesamtstrategie fest und begleitet sie. Als analytisches Bindeglied zwischen Hotelmanagement und dem Eigentümer vereint das Asset-Management die Interessen beider Parteien. Stets mit dem Bestreben, das bestmögliche operative Ergebnis zu erzielen und die Immobilie wieder, beziehungsweise weiter in die Gewinnzone zu bringen. Während der Eigentümer seine Immobilie werterhalten und optimieren möchte, hat der Betreiber die Erhöhung seiner Erträge aus Fees und die Absicherung der Pacht im Fokus. Das Asset Management kann hier die Lücke zwischen den Interessen des Immobilieneigentümers und des Hotelbetreibers zum beiderseitigen Vorteil schließen. Abhängig vom Vertragswerk, Fix- /Hybrid-Pachtvertrag oder Management-Vertrag, richtet sich das Augenmerk des Asset Managers unterschiedlich stark auf operative Details.
Effizienz-Turnaround als Ziel im Asset-Management im operativen Betrieb
Einige wesentliche Prozessschritte sollen die Herausforderungen und daraus entstehenden Aufgaben für den Asset Manager anhand eines konkreten, praxisnahen Beispiels skizzieren. Grundlage ist dabei ein (reales) 200-Zimmer-Luxushotel in Zentraleuropa mit saisonalem Betrieb. Dessen KPI konnten im Zuge der Neupositionierungsmaßnahmen deutlich positiv gestaltet werden. Als der neue Eigentümer unseres Beispielhauses es erwarb, führte er eine gründliche Überprüfung durch. An dieser war zu einem späteren Zeitpunkt auch mrp hotels als Interimsmanager beteiligt. Nach einem Due-Diligence-Prozess wurde eine insgesamt unbefriedigende Performance festgestellt und es wurden Lösungen für die wesentlichen Herausforderungen und Probleme erarbeitet. Eine Qualitätsoffensive im Personalbereich sollte den Verlust der Servicequalität verhindern und die Effizienz der Mitarbeiter steigern.
Die Entwicklung seit des Einsetzens von mrp hotels als Asset Management Partner
Dazu zählte eine neu eingeführte interne „Meetingkultur” mit regelmäßigen Meetings von Mitarbeitern und Führungskräften. Darüber hinaus wurde an der Struktur der Zimmertypen gefeilt und im Zuge dessen Preisgestaltung verschlankt. Durch ein umfangreiches Rebranding sind auch nicht ausreichend genutzte Potentiale im Food & Beverage (F&B) – Bereich behoben und die Margen von neun auf 27 Prozent gesteigert worden. Die vollständige Übernahme des USALI Reporting Standards sorgt inzwischen für Optimierung im Accounting. In Folge des gesamten Prozesses konnte eine eindeutig positive Entwicklung mehrerer Betriebsparameter erwirkt werden. Beispielsweise ist ein Anstieg des RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) um über 86 Prozent von 2019 bis 2022 zu notieren, gleichzeitig konnte die Occupancy (OCC – Belegung) um über 26 Prozent angehoben und eine Steigerung um rund 10.000 bei den Room Nights erreicht werden.
Zusammengefasst konnte durch diese Maßnahmen der Wert der gesamten Immobilie massiv gesteigert werden und durch das Asset-Management zum Erfolg gebracht werden. Der Asset-Manager ist ein professioneller langfristiger Partner, der mit seinem Know-How die Power besitzt, die Immobilie und den damit verbundenen Betrieb maßgeblich zu beeinflussen.
Relevante Erfolgsgeschichten
Mit Asset-Management zum Erfolg – Hier finden Sie neben einer Auflistung einiger unserer Mandanten wie Park Hyatt Vienna, Hilton Vienna Park und Hampton by Hilton Warsaw einige Success Stories aus unserem Asset Management: