Institutionelle Investoren entdecken die Ferienhotellerie

Die Ausläufer der Pandemie und die geopolitischen bzw. wirtschaftlichen Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, die Inflation sowie steigende operative Kosten und Zinsen (sowohl für Eigentümer als auch in der Betreiberfinanzierung), bringen neue Herausforderungen für Investoren und Betreiber. Das gestiegene Zinsniveau wird – neben den ohnehin schon sehr hohen Sicherheitsanforderungen für Pachtverträge – die Investitionstätigkeit weiter bremsen.     

„Resiliente Assetklasse“: Union Investment und MRP Hotels analysieren den Hotelmarkt in Urlaubszielen.

„Wir sehen die Ferienhotellerie als resiliente Assetklasse.“ Dies sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment, der schon seit fünf Jahren das Segment beobachtet. Aber erst durch die Effekte der Pandemie ist es nun auch für institutionelle Investoren richtig interessant geworden. In einem Whitepaper beleuchten Union Investment und MRP Hotels diesen Asset-Typ genauer.

Löcher lässt seinen Blick nicht in die Ferne schweifen, sondern bleibt in einer Distanz, die das „erdgebundene“ Reisen ermöglicht. Das sind die Nord- und Ostsee, die Alpenregion, aber auch das südliche Europa von Portugal bis Kroatien. Die Entwicklung der Übernachtungszahlen zeigt, dass innerdeutsche Ziele schon vor Corona zulegten. So stiegen in Sylt die Betten- und Übernachtungszahlen von 2014 auf 2019 um jeweils neun Prozent. Als „Rising Star“ bezeichnet Löcher Heiligenhafen an der Ostsee: 45 Prozent mehr Übernachtungen, 37 Prozent mehr Betten.

Anders als der Investmentmarkt für Stadthotels gilt der Markt für Ferienhotels in der DACH-Region als intransparent und weniger liquide. Die unterschiedlichen Parameter der wenigen Transaktionen, die in den letzten Jahren stattgefunden haben, lassen keine klare Signale für den Gesamtmarkt ableiten. Darüber hinaus ist der Markt durch eine relativ geringe Zahl handelnder Akteure gekennzeichnet. Auf Investorenseite machten sich eher Family Offices einen Namen als größere institutionelle Investoren. Finanziert wurden die Transaktionen entweder aus Eigenkapital, über Privatanleger in geschlossenen Immobilienfondsstrukturen oder regionale Bankenkonsortien.

Renditen gleichauf mit Top-Städten

Eines der kauffreudigen Family Offices ist Wirtgen Invest. Es gab im Oktober bekannt, dass man das Fünf-Sterne-Hotel A-Rosa in List auf Sylt gekauft hat. Verkäufer des 3.500 Quadratmeter großen Hauses mit 177 Zimmern und Suiten ist der Fonds Deutsche Immobilien Invest Hotel. Ebenfalls auf Sylt hat Matrix Immobilien Ende 2021 das Lindner Strandhotel Windrose mit 91 Zimmern erworben. Für Union Investment gilt bei den Investitionsvolumina dasselbe wie für andere Objekte: 30 bis 35 Millionen Euro sollten es schon sein.

In der DACH-Region erfolgte die Preisfindung in der Vergangenheit meist auf Basis eines Risikoaufschlags auf Renditen von Vergleichstransaktionen der Stadthotellerie. „Während in den letzten Jahren bei Resort-Hotels eher noch von 100 bis 200 Basispunkten Aufschlag auf die Bruttoanfangsrendite der Stadthotellerie auszugehen war, haben sich die Renditen – auch infolge der Pandemie – aktuell nahezu angeglichen“, so Andreas Löcher. Bei Top-Immobilien in etablierten Ferien-Destinationen wie Sylt, Travemünde oder Warnemünde kann von ähnlichen Renditeanforderungen wie bei Core-Assets in Märkten wie München, Hamburg oder Berlin ausgegangen werden.

Hoher Energieverbrauch

Ferienhotels mit großen Spa- und Wellnesslandschaften – wie das Sylter A-Rosa – haben heute allerdings ein ganz eigenes Problem: ihren hohen Energieverbrauch. Üblich seien rund 300 Kilowattstunden pro Quadratmeter. „Sie müssten im Jahr 2030 aber maximal 151 Kilowattstunden erreichen“, sagt Löcher. „Wenn ein Haus keine ordentlichen Verbräuche erreicht, dann müssten wir uns gegen ein Investment entscheiden.“ Union Investment hat sich dazu entschlossen, nach den Principal Adverse Impacts (PAI) zu steuern und zudem auf den CRREM-Pfad nach Verbrauch (KWh) zu achten. Die Taxonomiekonformität ist zudem wichtig.

„Es wird künftig keine 3.000 bis 5.000 Quadratmeter großen Wellnessbereiche geben“, erwartet Martin Schaffer, Managing Partner von MRP Hotels. Auch großzügige Allgemeinflächen seien schwierig. Er illustriert die Problematik anhand von Geschäftszahlen: Der Energieverbrauch habe einen Anteil von fünf bis sechs Prozent an den Gesamtkosten. Das EBITDA liege im selben Bereich. Wenn also die Übernachtungsraten nicht steigen, fressen die Energiekosten das EBITDA auf. „Es wird sehr viel Feingefühl nötig sein“, damit die Qualität für Gäste nicht zu sehr leidet unter Energiesparen, so Schaffer.

Martin Schaffer
Managing Partner, mrp hotels

Hohe Energiekosten, sparsame und CO2-bewusste Kunden: Wie kann sich dieser doppelte Dämpfer auf das Reiseverhalten auswirken? „Wir sehen weiterhin ein Grundbedürfnis der Menschen zu reisen“, meint Andreas Löcher. Diese Reisen werden aber möglicherweise kürzer dauern, wovon der Nahbereich profitiert. Diese Auffassung teilen auch andere Investoren auf dem Markt. Einer davon ist Sebastian A. Lüdke, Geschäftsführer von Surplus Equity Partners. Auf der Expo Real sagte er: „Der Sektor Hospitality wird sich massiv verändern. Die Menschen werden weniger fliegen, lokale Urlaubsziele suchen und einen stärkeren Bezug zur Natur.“  Er denkt dabei an die Alpenregion ebenso wie die deutschen Küsten.

Obwohl die Deutschen nicht mehr so weit fahren, billiger wird es nicht: „Wir werden enorme Preissteigerungen sehen und mehr Anstrengungen, Effizienzen zu heben“, sagt Andreas Löcher. Weniger preissensibel seien die Gäste in der Luxushotellerie. Hier gibt es ebenfalls Bewegung. Betreiber tun sich zusammen, wie die kürzlich abgeschlossene Partnerschaft von Lindner Hotels und Hyatt zeigt.

Ohne Mitarbeiterwohnungen geht nichts mehr

Was Hotels in Ferienregionen – neben den Wellnessbereichen – ebenfalls unterscheidet von Stadthotels: „Ohne Mitarbeiterwohnungen kann man keine Ferienhotels mehr realisieren. Sie müssen integraler Bestandteil von Developments sein“, stellt Schaffer klar. Verändern wird sich auch die Betreiberlandschaft. Er weist auf die vielen kleinen Hotels und Pensionen im Alpenraum hin, von denen viele wegen nötiger Sanierungen und des Alters der Inhaber schließen werden. Der Bedarf an Betten müsse durch neue, professionellere Konzepte gedeckt werden.

Für die Zukunft ruht die Hoffnung auch auf internationalen Gästen, die in Deutschlands Ferienregionen bisher wenig vertreten sind. „Wir haben momentan 95 bis 97 Prozent deutsche Gäste, das wird sich ändern“, sagt Schaffer.

Martin Schaffer
Managing Partner, mrp hotels

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