Monatelang hat die Raiffeisen Zentralbank in Wien einen neuen Eigentümer für ihr Hotel Hilton am Stadtpark gesucht: 579 Betten, elf Konferenzräume und zwei Ballsäle inklusive. Der Kaufpreis laut Branchenschätzung: 200 Millionen €. Grund für die Verkaufsabsicht des Hotel Hilton war laut RZB die „Konzentration auf strategische Kernbeteiligungen“. Wie dem auch sei – losgeworden ist die Bank das Hotel nicht. Man wolle es nun doch behalten und investieren, heißt es.
Eigentlich unverständlich, bei dem, was sich in der Bundeshauptstadt derzeit abspielt: Immer mehr ausländische Investoren interessieren sich für den Immobilienmarkt in Wien, und dabei stehen insbesondere Hotelimmobilien hoch im Kurs. Insgesamt flossen im Vorjahr 213 Millionen m€ für die Übernahme von Hotelimmobilien in Wien; 60 Prozent davon stammten von ausländischen Investoren. 2012 betrug dieser Anteil noch 40 Prozent, geht aus einer Studie des Immobilien-Investors CBRE hervor. Das starke Interesse an Hotelimmobilien insbesondere auch vonseiten ausländischer Investoren – wird anhalten, davon ist Martin Schaffer, Managing Partner des Hotelimmobilienberaters MRP, überzeugt. Der Grund: „In Wien werden keine exorbitanten, aber dafür stabile Renditen erzielt“, so der Immobilien-Experte.
Internationale Betreiber
Die Interessenten werden dabei immer internationaler. „Wir haben etwa Anfragen aus Katar, Bahrain, Kuwait, Aserbaidschan und Russland“, sagt Schaffer.
Ein weiterer Grund für die große Nachfrage nach Hotelimmobilien: Büroimmobilien in Wien sind für Investoren derzeit weniger interessant, da es sehr viele neue Flächen gibt. Hotels werden bevorzugt. Auch internationale Ketten drängen vor allem im so- genannten Midscale-Segment nach Wien. Dazu gehören zum Beispiel Holiday Inn Express, Four Points Sheraton oder Residence InnMarriott. Schaffer: „Die wollen unbedingt nach Wien.“ Die angestrebten Locations in der Innenstadt sind aber zu teuer, daher würden sich diese Hotels eher außerhalb des Gürtels beziehungsweise bei den Bahnhöfen und Stadteinfahrten ansiedeln. Neben Neubauten stünden dabei auch Umbauten von Bürogebäuden zur Diskussion.
In den vergangenen Jahren wurde in Wien eine Reihe von Vier-und Fünf-Sterne-Hotels neu eröffnet. Bei den Fünf-Sterne-Häusern folgten auf das Ritz-Carlton im Jahr 2012 bereits 2013 dreiweitere Top-Hotels: Das Sans Souci, The Guest House Vienna und das Hotel Palais Hansen Kempinski, heuer schließlich das Park Hyatt. Während manche einen harten Preiskampf orten, sieht Schaffer diese Entwicklung positiv: „Die Luxusentwicklung abseits der alten Traditionshäuser hat in Wien gefehlt.“
Den Zuwachs an Vier- und Fünf-Sterne-Häusern sieht die Präsidentin der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV), Michaela Reitterer, die zu dem Eigentümerin des Boutique-Hotel Stadthalle Wien ist, gelassen. Den generellen Bettenzuwachs in Wien beurteilt sie aber kritisch: „Solange dieser höher ist als der Zuwachs an Besuchern, ist es zu viel. “Diese Entwicklung finde bereits seit sechs Jahren statt. Der Immobilienexperte Christian Walter, Geschäftsführer von PKF Hotelexperts, beschreibt es so: „Solange Kaufinteresse da ist, wird entwickelt und gebaut. Investoren sehen in Hotelimmobilien etwas Schönes, sie können davon erzählen, darin schlafen.“
Erneuern oder verkaufen
Alleine rund um den neuen Hauptbahnhof entstehen in den nächsten Jahren rund 2500 neue Betten durch Hotels wie Star Inn, Ibis, Novotel, Motel One.
Durch die vielen neuen Hotels in Wien geraten jedenfalls jene Betriebe in Schwierigkeiten, die lange nicht investiert haben. „Wer im Badezimmer noch braune Fliesen hat, kommt unter Druck“, sagt Schaffer. „Die gesagt haben, bei uns ist es nicht so schön, aber dafür zahlen die Gäste weniger, denen geht jetzt die Luft aus“, prognostiziert auch Reitterer. Der durchschnittliche Erlös pro Zimmer hat trotz der steigenden Zimmer- und Bettenzahl zugenommen; das zeigt die dafür ausschlaggebende Kennzahl: Der RevPar (Revenue per available room ohne Frühstück und Mehrwertsteuer) betrug im ersten Halbjahr 2014 rund 51,1 € und lag damit um 5,9 Prozent über dem Vergleichszeitraum 2013.
Ein Ausleseprozess beziehungsweise weitere Hotelübernahmen durch Investoren lassen sich laut Experten dennoch absehen. Für Mittelklasse-Hotels werde es neben einem guten Standard, der mit den neuen Low-Budget-Hotels mithalten kann, immer wichtiger, sich von anderen zu unterscheiden. Schaffer: „Es geht um Kreativität, um Lifestyle.“ Um die Bettenauslastung in Wien zu steigern, setzt Reitterer auf die Zunahme von Gästen aus dem asiatischen Raum und plädiert daher für eine Vereinfachung der Schengen-Visa, etwa für Touristen aus China und SüdKorea.
Artikel von Claudia Peinther & Sissi Eigruber (Wirtschaftsblatt)