Ein Wechselbad der Gefühle bei Hotelbetreibern

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SITUATION BEI HOTELBETREIBERN VOR CORONA

Hotelbetreiber galten bis Anfang 2020 weltweit als Wachstumsbranche. In den vergangenen 20 bis 30 Jahren wurden ausschließlich Zuwächse verzeichnet – für (fast) jedes Hotelprojekt konnte ein Pächter und eine Finanzierung gefunden werden.

Jener Betreiber, welcher die höchste Fixpacht bieten – und diese einigermaßen besichern – konnte hat den Zuschlag bekommen. Neue Produkte, neue Betreiber und immer stärkerwerdende touristische Hotspots (Stadt und Land) haben zu einem Rekord an Investments und Transaktionen geführt. Pächter haben sich bei (Fix-)Pachtangeboten häufig überboten, um ihre Marktanteile auszubauen. Bei den Angeboten haben sie das zu diesem Zeitpunkt dominierende erhebliche Marktwachstum eingepreist, das – anders als erwartet – heute vielerorts nicht mehr eintritt.

Bis zum Jahr 2019 war das Risiko in wachsenden und gleichzeitig etablierten Märkten häufig überschaubar. Mit einer Pandemie und einer kompletten Schließung der Hotelbetriebe war nicht zu rechnen.

VERHALTENSWEISE IN DER PANDEMIE

Die Lockdowns der Corona-Pandemie haben zu einer Schockstarre geführt. Betreiber waren im Überlebensmodus und ausschließlich damit beschäftigt, ihre Liquidität sicherzustellen. Nachverhandeln oder Aussetzen von Pachten und Ausfüllen von Kurzarbeitsanträgen standen an vorderster Stelle. Hinzu kam die Stilllegung der Head Offices und zum Teil die Schließung von Development-Abteilungen. Betreiber waren mit einem massiven Cash Burning konfrontiert. Die letzte Möglichkeit zum Überleben war häufig teure staatliche Garantien anzunehmen oder neue Investoren an Bord zu holen, die heute eine hohe Verzinsung auf das eingesetzte Kapital erwarten.

Bereits vor Ausbruch der Corona-Pandemie haben die internationalen Playerverstärkt auf Franchise-Verträge gesetzt; Management- und Pachtverträge rückten bei diesen Firmen in den Hintergrund. White Label Betreiber wurden dazwischengeschaltet. Viele davon sind heute Wackelkandidaten und bringen im Verkaufsfall aufgrund des erhöhten Risikos einen Strafabschlag beim Exit-Yield mit sich.

Sicherheiten und Garantien sind noch wichtiger als zuvor geworden. Fixpachtverträge werden von Betreibern wo möglich gemieden, dennoch sind sie für viele (institutionelle) Investoren und Banken unerlässlich. Nur wenige Gesellschaften sind derzeit in der Lage die geforderten Garantien zu hinterlegen – allerdings können diese nicht für alle am Markt verfügbaren Hotels Pachtverträge abschließen. Die bankenfähigen Betreiber werden seltener.

SITUATION HEUTE

„Bankable“ zu bleiben ist das neue Ziel vieler Betreibergesellschaften. Unternehmen müssen ihre Finanzierungsfähigkeit sicherstellen, um a) das „Überleben“ im nach wie vor volatilen Marktumfeld abzusichern und b) gleichzeitig neue Bankgarantien zu erhalten, um das Development weiter vorantreiben zu können.

Die Erstellung und Beurteilung der Business Pläne gilt als Challenge, da sich viele Parameter schnell ändern. Die Auswahl des Betreibers ist schwieriger als je zuvor, denn viele Betreibergesellschaften erweisen sich nach wie vor als Black Box. Die im kommenden Jahr stark steigenden Mieten werden den Ausleseprozess weiter vorantreiben.

Der Markt lässt in Zukunft Konsolidierungen erwarten. Diejenigen, die unbelastet von Altpachten wachsen können und eine gute Performance unter aktuellen Herausforderungen und Marktbedingungen zeigen, stehen im Fokus der Investoren.

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