Die Wiener Hotellerie ist im Umbruch. Eine Vielzahl neuer Mitbewerber diverser Kategorien drängt auf den Markt. Diese neuen Produkte erhöhen den Druck besonders auf bestehende, in die Jahre gekommene Hotels. Eine makellose und funktionale Hardware ist die Voraussetzung jedes Hotelbetriebes. Deshalb gilt es, durch eine Budgeterstellung sicher zu investieren und anstehende Investitionen nicht als notwendiges Übel oder Auflage zu betrachten, sondern als Chance den operativen Hotelbetrieb wirtschaftlicher zu gestalten und seine Positionierung zu verbessern.
Die Vorteile solcher Investitionen in Dach & Fach belaufen sich auf zwei Kerngebiete: operative Effizienz und Positionierung. Betriebe können durch Sanierungen den Energieverbrauch und dadurch direkt Kosten senken. Dies steuert zu einer nachhaltig profitablen Hotelführung hin und zieht umweltbewusste Reisende an. Andererseits können sich Hotels klar durch Architektur, Design sowie Baueffizienz am Markt stark positionieren, was bei wachsender Konkurrenz notwendig ist. Speziell bei unscheinbaren Betrieben bringt dies neue Möglichkeiten, das Produkt attraktiver umzugestalten und neue Gästegruppen zu erschließen.
Wenig Geld, großer Effekt
Renovierungs- oder Umbauarbeiten stellen jedoch für Hotelbetriebe jeglicher Größe eine große Herausforderung dar. Die eingesetzten finanziellen Mittel müssen den prognostizierten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entsprechen. Vereinfacht gesprochen muss mit möglichst wenig Geld ein maximaler Effekt erzielt werden. Um dies zu erreichen, muss – beginnend bei den Vorgaben für den Planungsprozess – eine ständige Überprüfung der Wirtschaftlichkeit und der zu erwartenden Kosten erfolgen. Die Budgeterstellung sollte nicht auf der Basis der geschätzten Investitionskosten erfolgen, sondern nach den Vorgaben aus der Wirtschaftlichkeit der Investition.
Umplanungen vermeiden
Unsere Erfahrungen im Bereich der internationalen Markenhotellerie zeigen, dass als erster Schritt eine Berechnung der Wirtschaftlichkeit (Investition/Revenue-Potenziale) erfolgen muss und darauf aufbauend das zur Verfügung stehende Budget ermittelt wird. Erst mit dieser Budget können klare und Vorgaben an Planer oder Anbieter gemacht werden. Die Budgeterstellung ermöglicht ein sicheres Investieren, da aufwendige Umplanungen und Änderungen des Projektes erspart bleiben, wenn man im Nachhinein feststellt, dass bestimmte Maßnahmen nicht im gewünschten Umfang finanziert werden können.
Die Erfahrungen aus größeren Hotelprojekten lassen sich auch auf kleinere Projekte umlegen. Anhand von Erfahrungswerten sowie Benchmarks können sinnvolle Budgetvorgaben für die Planung bestimmt werden.
Neutrale externe Berater
Die externe Prüfung eines Projektes, sowohl inhaltlich als auch hinsichtlich der geschätzten Kosten, ist rasch möglich und kann Einsparungspotenziale aufzeigen. Der externe Berater hat dabei den Vorteil, dass er einem Projekt nicht emotional verbunden ist, sondern objektiv und quasi mit Abstand die Stärken und Schwächen aufzeigen kann. Bau- und Ausstattungskosten können anhand von Marktdaten sowie internen Benchmarks verglichen werden, zu denen der Investor sonst keinen Zugang hätte. Dies verschafft Vorteile bei der Auftragsvergabe und der Umsetzung des Vorhabens.
Wird die Reihenfolge Wirtschaftlichkeitsrechnung, Planungsvorgabe, Planung, Prüfung der Kosten und Umsetzung eingehalten, ist ein wesentlicher Schritt zur erfolgreichen Umsetzung gemacht. Es werden Kosten für Umplanungen und Verzögerungen, die daraus entstehen, vermieden. Darüber hinaus bleibt die Frustration erspart, wenn herausragende Projekte abgespeckt werden müssen, da sie sich als nicht finanzierbar herausstellen.
Artikel von Dipl.-Ing. Herbert Mascha (gast.at)
